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Sob os telhados, um espaço frequentemente não aproveitado pode se transformar em um aposento habitável, mas este tipo de obra não deve ser improvisado. Antes de instalar divisórias, isolamento ou aberturas, é necessário fazer uma verificação: o arranjo do sótão pode necessitar de autorização urbanística. Tudo depende da superfície criada, da altura do teto ou até mesmo da visão da fachada. Ignorar esses procedimentos pode resultar em sanções financeiras e penais, que às vezes são severas. É melhor antecipar a regulamentação do que sofrer as consequências. Aqui está o que precisa ser conhecido antes de iniciar as obras.
Que procedimento administrativo segundo o projeto?
A natureza das obras planejadas, sua extensão e a localização geográfica do imóvel determinam o tipo de declaração a ser feita. Três cenários principais podem ocorrer: declaração prévia, licença de construção ou ausência de formalidade.
Alguns arranjos de sótãos são considerados projetos menores. Uma declaração prévia é então suficiente se a superfície criada for entre 5 m² e 20 m² em zona não urbana não sujeita a um PLU, ou se chegar até 40 m² em zona urbana com um Plano Local de Urbanismo.
É aconselhável ter a declaração prévia de obras antes de começar as obras de renovação.
Neste caso, é necessário preencher o formulário Cerfa nº13403, anexar plantas e vistas do projeto e, em seguida, entregá-lo na prefeitura. Sem resposta no prazo de um mês (ou dois em áreas protegidas), a autorização é considerada concedida. A autorização é válida por três anos a partir da sua emissão.
Além dos limites permitidos pela declaração prévia, uma licença de construção é exigida. Isso se refere às superfícies superiores a 20 m² em zonas fora de PLU, assim como aquelas excedendo 40 m² em setor urbano regulamentado.
Se as obras fizerem com que a área total da residência ultrapasse 150 m², um arquiteto deve ser obrigatoriamente contratado para assinar o dossiê.
A solicitação é feita através do formulário Cerfa nº13406, acompanhado de documentação específica. O prazo de processamento é de dois a três meses. Na ausência de retorno, a licença é considerada tacitamente concedida.
Certos projetos muito limitados estão isentos das obrigações de declaração e isso ocorre se a altura sob o teto do sótão for inferior a 1,80 metros, se a área no solo criada for inferior a 5 m², ou ainda se nenhum elemento que altere o aspecto exterior for adicionado (nem janela de telhado, nem lucarna, nem modificação de estrutura).
Nenhuma formalidade é exigida nesses casos, mas o espaço não será reconhecido como habitável fiscal ou regulamentarmente.
Modalidades de declaração de um arranjo de sótãos
Seja uma declaração prévia ou uma licença de construção, o pedido é feito junto à prefeitura do local do imóvel, por entrega em mãos, correio registrado ou por via digital se disponível.
Documentos obrigatórios de fornecimento:
- Plano de situação do terreno
- Plantas das fachadas e coberturas antes/depois das obras
- Representação gráfica do novo volume
- Fotografias do existente
Aqui está um quadro de síntese das obrigações de acordo com as zonas e superfícies envolvidas:
| Localização | Superfície criada | Tipo de autorização | Formulário | Obrigação de arquiteto |
|---|---|---|---|---|
| Zona não urbana (fora de PLU) | < 5 m² | Nenhuma | Nenhum | Não |
| Zona não urbana (fora de PLU) | 5 m² a 20 m² | Declaração prévia | Cerfa 13403 | Não |
| Zona não urbana (fora de PLU) | > 20 m² | Licença de construção | Cerfa 13406 | Sim, se superfície > 150 m² |
| Zona urbana (com PLU) | < 5 m² | Nenhuma | Nenhum | Não |
| Zona urbana (com PLU) | 5 m² a 40 m² | Declaração prévia | Cerfa 13403 | Não |
| Zona urbana (com PLU) | > 40 m² | Licença de construção | Cerfa 13406 | Sim, se superfície > 150 m² |
Atenção, não se deve confundir o PLU e o POS (plano de ocupação do solo), este último já obsoleto há vários anos.
Efeitos fiscais de um sótão tornado habitável
Assim que uma superfície é considerada habitável, ela se torna tributável. Para isso, vários critérios devem ser reunidos:
- Altura sob o teto superior a 1,80 metros
- Inclinação do telhado superior a 30°, permitindo uso normal
- Acessibilidade e uso efetivo do espaço
Uma vez concluídas as obras, a superfície deve ser declarada à administração fiscal no prazo de 90 dias usando o formulário H1 (formulário 10867).
Esta declaração pode resultar em um aumento do imposto predial e uma tributação sobre o imposto de habitação para residências secundárias.
A superfície considerada é aquela definida pela lei Boutin, que se baseia na área de piso habitável excluindo sótãos não convertidos.
Como regularizar um arranjo não declarado?
Um arranjo de sótãos realizado sem autorização ainda pode ser regularizado, desde que um dossiê seja depositado na prefeitura. Este retoma os elementos de um dossiê clássico, com a menção «Regularização de obras não declaradas» na descrição do projeto.
Se a administração aceitar o pedido, as obras são consideradas como estando em conformidade. No entanto, ela pode exigir uma adequação às normas ou um retorno ao estado anterior se o projeto violar o regulamento urbanístico.
No caso de infração não regularizada, as sanções são severas:
- Multa de 1.200 € a 6.000 € por m²
- Risco de interrupção das obras
- Obrigação de demolir os arranjos
- Ações penais com pena máxima de 6 meses de prisão
Paralelamente, uma declaração tardia aos impostos permite ajustar a situação fiscal. A ausência de declaração pode resultar em um ajuste e multa de 150 €. É melhor antecipar e, na falta disso, agir sem demora.
Conselhos do profissional
O sucesso de um arranjo de sótãos não depende apenas da instalação de divisórias ou isolamento: a estrutura, a ventilação e o uso futuro são três pontos chave a serem antecipados.
Os pisos originais nem sempre são projetados para suportar os 150 kg/m² exigidos pelas normas (DTU 51.3). Um parecer de um engenheiro estrutural ou de um escritório técnico é frequentemente necessário para garantir a estabilidade da obra.
A ventilação, também, nunca deve ser negligenciada. Um isolamento eficaz sem renovação de ar adequada favorece a humidade e o bolor. Uma VMC higrorregulável ou uma extração específica permite preservar o equilíbrio higrométrico.
O uso pretendido pode implicar em procedimentos adicionais: um sótão transformado em moradia de aluguer ou espaço profissional pode levar a uma mudança de destino, sujeita a autorização em algumas comunas. Uma verificação prévia junto ao serviço de urbanismo é fortemente aconselhada.
Conselho prático
Antes de qualquer procedimento, solicite ao seu município um certificado de informação de urbanismo operacional (formulário Cerfa 13410*02). Este documento gratuito, válido por 18 meses, especifica os direitos de construção sobre a sua parcela, as servidões existentes (alinhamento, direito de passagem, perímetro ABF, etc.), e as regras exatas do PLU.
Ele oferece um referencial confiável antes do depósito de uma declaração ou licença.
Glossário
- PLU (Plano Local de Urbanismo): documento regulatório municipal que estabelece as regras de construção e uso do solo
- Superfície de piso: soma das superfícies fechadas e cobertas, calculada a partir do vão interior das paredes, excluindo dutos, aberturas, estacionamento e superfícies < 1,80 m de altura
- Lei Boutin: norma que define a superfície habitável legal, utilizada para diagnósticos de arrendamento e cálculo de certas taxas.
- Lei Carrez: usada exclusivamente em copropriedade, esta medida leva em conta os cômodos fechados com altura sob o teto superior a 1,80 m
- BET (Escritório Técnico): escritório de engenharia responsável por verificar a viabilidade estrutural, térmica ou acústica de um projeto
- VMC higrorregulável: sistema de ventilação que controla o fluxo de ar em função da umidade interna, ideal para os cômodos renovados
- Destino do edifício: uso regulamentar de uma construção (habitação, atividade profissional, acomodação turística, etc.)
- Perímetro ABF (Arquitetos dos Monumentos da França): zona sujeita ao parecer ou autorização do ABF, especialmente perto de monumentos históricos
- DTU (Documento Técnico Unificado): normas francesas que regem as regras de arte em matéria de construção e renovação
Après une carrière dans le commerce, j’ai changé de métier il y a plusieurs années pour devenir rédactrice spécialisée dans la maison. Vous découvrirez sur ce site mes articles liés à l’énergie (pompe à chaleur, poêle, solaire, …), décoration et bricolage.