Sommaire
Antes de iniciar uma obra, muitos proprietários questionam-se sobre os trâmites administrativos que devem ser respeitados. Embora muitos projetos exijam um procedimento na câmara municipal, alguns trabalhos podem ser realizados sem declaração prévia. A sua natureza, a sua pequena ocupação no solo ou o seu caráter temporário isentam-nos de qualquer formalidade. No entanto, a fronteira entre o que é permitido sem autorização e o que deve ser declarado permanece nebulosa para muitos proprietários.
Obras sujeitas a uma declaração prévia: o quadro geral
A declaração prévia é um ato administrativo que permite à autoridade municipal verificar a conformidade de um projeto com as regras de urbanismo em vigor.
Esta aplica-se principalmente a obras que possam afetar o aspeto exterior de um edifício, o seu volume ou a sua utilização.
Iniciar obras sem autorização prévia constitui uma infração às regras estabelecidas pelo Código do Urbanismo. Seja para uma simples remodelação ou para uma construção maior, qualquer operação que modifique o aspeto exterior, a estrutura ou o destino de um edifício deve ser objeto de uma declaração prévia ou de uma licença de construção.
O artigo L.421-1 do Código do Urbanismo impõe esta formalidade antes do início de qualquer obra. As obras só podem começar após a obtenção explícita da autorização ou após o término do prazo regulatório de instrução.
Entre as operações que requerem uma declaração prévia incluem-se, nomeadamente:
- as construções ou construções externas que excedam certos limites (vedação de mais de 2 m, piscina até 100 m², abrigo de jardim inferior a 20 m²)
- a modificação da fachada, das janelas ou do telhado
- o arranjo ou a criação de sótãos, caves ou anexos dentro de um certo limite de área (até 40 m² em área com PDM, 20 m² fora de PDM)
- a mudança de uso de um local (ex.: transformação de uma garagem em habitação)
- as divisões fundiárias que levam à criação de novos terrenos para construção
Vais precisar de uma declaração de obras para uma piscina, de uma declaração de obras para uma pérgola, de uma declaração de obras para um portão ou ainda de uma declaração de obras para um terraço, dependendo das dimensões destes.
Obras isentas de declaração: os casos mais frequentes
Certos trabalhos interiores ou exteriores não estão sujeitos a qualquer declaração na câmara municipal, desde que atendam a critérios precisos de superfície, altura ou duração de instalação. Podem assim ser iniciados imediatamente, sem formalidades prévias.
Trabalhos de pequena escala não sujeitos a declaração
Muitos pequenos projetos escapam a todo o processo administrativo, especialmente quando não atingem os limiares regulatórios estabelecidos pelo Código do Urbanismo.
Aqui estão os casos mais comuns:
| Natureza das obras | Limites autorizados sem formalidade |
|---|---|
| Varanda, abrigo de jardim ou extensão leve | Superfície ≤ 5 m² e altura ≤ 12 m |
| Piscina temporária acima do solo | Instalação ≤ 3 meses (ou 15 dias em zona protegida) |
| Tanque enterrado ou semi-enterrado | Superfície ≤ 10 m² |
| Muro de vedação ou separação | Altura < 2 metros |
| Estufa de jardim amadora | Altura < 1,80 m |
| Terraço ao nível do solo (sem elevação nem estrutura permanente) | Sem restrição, se não coberto |
| Renovação interior sem modificação de área | Livre (colocação de escadas, divisórias, azulejos, pintura) |
| Laje, pavimentação ou mobiliário removível num jardim | Sujeito a verificação na câmara municipal conforme o PDM local |
Obras temporárias: a regra dos três meses
A administração tolera certas instalações efémeras desde que não sejam permanentes. Uma piscina insuflável, um abrigo desmontável ou um contentor de escritório podem assim ser instalados sem autorização caso não permaneçam no local por mais de 3 meses consecutivos (ou 15 dias numa zona protegida).
Neste contexto, a duração de ocupação do solo torna-se um critério tão determinante quanto a superfície.
Prazo a respeitar antes de iniciar obras declaradas
Quando um projeto requer uma declaração prévia, as obras só podem começar quando o prazo de instrução tiver expirado. Este prazo é geralmente de 30 dias a contar da entrega do dossiê completo na câmara municipal, mas pode estender-se a 2 meses em certas zonas sensíveis (proximidade de monumentos históricos, zonas de risco).
Uma vez a declaração aceite (ou na ausência de recusa explícita no prazo estipulado), deve-se realizar um aviso público visível durante 15 dias. Durante este período, terceiros podem apresentar uma oposição.
A decisão municipal assume geralmente a forma de uma aceitação tácita, embora um certificado de não oposição possa ser emitido se solicitado.
Recursos contra uma declaração prévia: as vias possíveis
Mesmo uma declaração aceita não protege definitivamente o projeto. Uma vez as obras iniciadas, o painel de aviso deve permanecer no local durante toda a duração da obra.
Este dispositivo abre um novo prazo: os terceiros dispõem de 2 meses para apresentar um recurso gracioso ou hierárquico junto à câmara municipal.
Se não for dada resposta ao autor do recurso dentro deste prazo, este ainda pode recorrer ao tribunal administrativo através de um recurso contencioso. Na ausência de qualquer procedimento dentro dos prazos estipulados, a obra é considerada definitivamente validada.
Obras realizadas sem declaração requerida: quais os riscos?
Iniciar obras que requeriam uma declaração prévia sem a realizar expõe a várias sanções previstas pelo Código do Urbanismo.
As consequências podem ser as seguintes:
- imposição de conformidade pela câmara municipal (dossiê a regularizar posteriormente)
- interrupção imediata da obra, especialmente se as obras forem visíveis ou denunciadas
- demolição parcial ou total às custas do proprietário, em caso de não conformidade manifesta
- multa que pode atingir até 6.000 € por metro quadrado construído ilegalmente, em aplicação do artigo L.480-4
Nos casos mais graves, pode ser intentada uma ação penal, com um prazo de prescrição de 10 anos após o término das obras.
Uma declaração prévia validada permanece válida por três anos e pode ser prorrogada duas vezes por um ano cada, se a natureza das obras ou eventuais atrasos o justificarem.
Antes de iniciar um projeto, consultar o PDM, pedir um parecer por escrito da câmara municipal ou contratar um profissional de urbanismo pode evitar muitos percalços. Ignorar as obrigações declarativas expõe a mais que simples inconvenientes administrativos.
Conselhos do profissional
Mesmo na ausência de obrigação de declaração, certas obras podem ter consequências técnicas ou jurídicas que não devem ser subestimadas.
Um terraço ao nível do solo ou uma laje de betão não declarados podem alterar o escoamento natural das águas pluviais e causar problemas de escorrência no seu terreno ou na propriedade do vizinho.
Preveja sistematicamente uma drenagem periférica ou canais de recolha para evitar qualquer litígio.
Do mesmo modo, um arranjo realizado no limite da propriedade, como uma pérgola, um biombo ou um abrigo de jardim, pode desencadear um recurso por transtorno anormal de vizinhança, mesmo que respeite as regras de urbanismo. O respeito pelo direito civil e pela boa vizinhança mantém-se essencial.
Muitos PDM impõem restrições invisíveis: cor das janelas, forma do telhado, materiais autorizados, mesmo sem declaração requerida. Estas prescrições estão disponíveis no Géoportail de l’Urbanisme ou na câmara municipal.
Conselho prático
Antes de qualquer obra, mesmo que pequena, solicite um certificado de urbanismo operacional (CUb). Ele lista as regras em vigor no seu terreno (zonamento, servidões, saneamento) e protege o seu projeto durante 18 meses.
Uma precaução simples, gratuita e juridicamente sólida.
Glossário
- PLU: documento municipal que estabelece as regras de urbanismo (zonamento, alturas, materiais…)
- Área ocupada: superfície ocupada no solo pela construção (excluindo saliências do telhado)
- Zona U / zona N: zona urbana ou natural, de acordo com o PDM, com regras específicas
- Certificado de urbanismo (CU): ato que especifica as regras de urbanismo aplicáveis a um lote. O CUb é o mais completo.
- Servidão: restrição legal ligada a um terreno (passagem, vista, canalização…)
- Recurso gracioso / hierárquico: procedimentos administrativos para contestar uma decisão ou a sua ausência antes de um recurso judicial
Après une carrière dans le commerce, j’ai changé de métier il y a plusieurs années pour devenir rédactrice spécialisée dans la maison. Vous découvrirez sur ce site mes articles liés à l’énergie (pompe à chaleur, poêle, solaire, …), décoration et bricolage.