Sommaire
Desde a reforma de 2021, construir uma varanda implica muito mais do que um simples projeto de arranjo. Quer se trate de respeitar as regras de urbanismo, de obter as autorizações necessárias ou de atualizar a situação fiscal, as obrigações multiplicaram-se. Uma varanda de alguns metros quadrados pode agora levar uma casa a um regime jurídico completamente diferente. As sanções em caso de não conformidade são pesadas, e os recursos são frequentemente complexos. Aqui está uma visão geral das novas regras em vigor, para evitar erros custosos e antecipar melhor a sua obra.
O que a regulamentação atual modifica nos procedimentos
O interesse em ter uma varanda não é mais uma dúvida, mas saiba que desde a entrada em vigor da reforma de 2021, o recurso a um arquiteto torna-se obrigatório quando o projeto de varanda é instalado numa comuna não coberta por um plano local de urbanismo (PLU) e quando a extensão ultrapassa 20 m².
A tributação das varandas com menos de 20 m2, portanto, é diferente e só requer uma declaração prévia de obras.
Esta obrigação aplica-se também quando a superfície total da habitação excede 150 m² após as obras, independentemente da zona em questão. O objetivo: enquadrar a harmonização urbana e limitar os desvios estéticos nas áreas sensíveis.
É necessário declarar sistematicamente uma varanda?
A adição de uma varanda está sujeita a autorização desde que a ocupação do solo ultrapasse 5 m². Apenas os projetos abaixo deste limite, sem modificação da superfície total além dos 150 m², podem escapar a qualquer procedimento.
Três casos permitem determinar a autorização necessária:
- Zona urbana com PLU: declaração prévia entre 5 e 40 m²; licença de construção acima disso
- Zona não urbana com PLU ou sem PLU: declaração prévia até 20 m²; licença requerida acima disso
- Casa atingindo 150 m² após obras: licença de construção obrigatória, qualquer que seja o PLU
Consequências em caso de irregularidade administrativa
Uma varanda construída sem autorização expõe você a multas que podem chegar a 6 000 € por metro quadrado, ou seja, até 120 000 € para uma estrutura de 20 m². O Código do Urbanismo prevê também processos penais em caso de não conformidade persistente.
Em caso de não-declaração, a varanda não consta no perímetro de cobertura do contrato de seguro de habitação. Isso significa que nenhum dano (incêndio, arrombamento, infiltração) será indenizado se a estrutura não for reconhecida no contrato. Alguns seguradores exigem uma extensão específica para cobrir esta nova área.
Antes de qualquer sinistro, é portanto imperativo verificar os termos do contrato e as exclusões básicas e fornecer ao segurador uma declaração descritiva com a superfície exata.
Saiba que os fraudadores já são detidos graças à IA, por isso é arriscado não estar em conformidade.
Construção sem autorização: como restabelecer a conformidade?
Se a varanda foi construída sem autorização, é possível regularizar a situação apenas se o projeto respeitar as regras em vigor na data do pedido, e não as em vigor na data da construção.
Em caso de não conformidade persistente, a licença de regularização pode ser recusada, com obrigação de conformidade ou demolição.
Prescrição aplicável às infrações
Uma infração às regras de urbanismo é prescrita ao fim de seis anos, a contar da conclusão das obras. Isso não exime de regularização se decidir vender o seu bem, ou se um processo for iniciado antes do prazo expirar.
O procedimento não difere de um pedido clássico. Aqui estão os documentos a fornecer:
- Para uma declaração prévia: formulário Cerfa n°13703 ou página 3/15 do Cerfa n°13404
- Para uma licença de construção: formulário Cerfa n°13406, página 3/12
Cada pedido deve incluir um dossier técnico conforme (planos, cortes, implantação, vistas de fachadas…).
Fiscalidade: a varanda tem impacto nos seus impostos?
Declarar a sua varanda junto aos impostos é obrigatório no prazo de 90 dias após o término das obras. A varanda aumenta a área habitável e entra na base de cálculo dos impostos locais.
Duas isenções fiscais podem ser aplicadas:
- 2 anos de isenção de imposto predial, conforme o artigo 1383 do Código Geral dos Impostos
- 3 anos adicionais no caso de obras de economia de energia, se aprovadas pela coletividade
Que autorização de acordo com o seu projeto?
Qualquer modificação do aspeto exterior, mesmo sem alteração da superfície, requer uma formalidade administrativa. A escolha entre declaração prévia e licença de construção depende da zona, do tamanho da varanda e da superfície final da habitação.
Para uma declaração prévia, este regime aplica-se nomeadamente se a varanda tiver menos de 40 m² numa zona urbana regida por um PLU, ou menos de 20 m² em outra zona. É necessário também que a superfície total da habitação fique abaixo dos 150 m² após as obras.
A licença de construção torna-se obrigatória desde que a superfície da varanda ultrapasse 40 m² em zona urbana com PLU, ou 20 m² em outra zona. É também necessária se, uma vez adicionada a varanda, a casa ultrapassar o limite dos 150 m².
Finalmente, se a varanda medir menos de 5 m² e não fizer ultrapassar os 150 m² de superfície de piso, nenhuma autorização é necessária.
Dossier a constituir: documentos exigidos para a instrução
Um dossier incompleto pode prolongar os prazos ou resultar em recusa. Os elementos a fornecer incluem uma cópia do título de propriedade ou um contrato do proprietário, um formulário Cerfa adaptado à natureza do projeto, um plano de situação permitindo localizar precisamente a parcela, um plano de massa mostrando a implantação da varanda bem como suas distâncias às fronteiras separativas, e um plano das fachadas integrando as modificações projetadas.
Todo o dossier deve ser depositado na câmara municipal ou através do balcão digital das autorizações de urbanismo (GNAU), quando este serviço estiver disponível na sua comuna.
Conselhos do profissional: o que os manuais nunca lhe dirão
Enquanto construtor especializado, vemos muitos projetos de varanda falharem não por causa da obra, mas por falta de antecipação.
Identifique a zona climática da sua comuna: em clima frio (zona H3), priorize vidros com isolamento reforçado e perfis com quebra de ponte térmica.
Verifique também o coeficiente de ocupação do solo (COS), ainda em vigor em algumas comunas. Uma varanda mal posicionada pode bloquear qualquer projeto futuro de ampliação.
Em área classificada ou próxima de um monumento histórico, a opinião do Arquitecto dos Monumentos de França é incontornável: materiais, cores, gabaritos podem ser impostos. O alumínio termolacado, certificado Qualicoat ou Qualimarine, é frequentemente exigido.
Não negligencie a ventilação: uma varanda mal ventilada pode rapidamente acumular condensação. Integrar grelhas de ventilação ou uma VMC evita mofo e danos estruturais.
Informe-se sobre a taxa de urbanização local, pois sua taxa, fixada pela comuna, pode variar bastante e adiciona-se ao custo final sem aviso. Em 2025, a base forfetária está fixada em 914 €/m² em metrópole.
Dica a aplicar de imediato
Antes de adquirir a sua varanda, faça uma simulação do impacto solar com a ajuda de uma ferramenta de modelagem 3D. Softwares gratuitos como SketchUp permitem visualizar a insolação na sua fachada em diferentes períodos do ano.
Isso permitirá otimizar a orientação, adicionar proteções solares, se necessário (quebra-sol, estores integrados), e escolher um vidro adaptado à sua exposição.
Après une carrière dans le commerce, j’ai changé de métier il y a plusieurs années pour devenir rédactrice spécialisée dans la maison. Vous découvrirez sur ce site mes articles liés à l’énergie (pompe à chaleur, poêle, solaire, …), décoration et bricolage.